Жилищное право: Шпаргалка. Часть 5

    51. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

    По договору арендыарендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

    Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

    Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации,если иное не установлено законом.

    Договор заключается на срок,определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказатьсяот договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

    По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судомв случаях, когда арендатор:

    • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

    • существенно ухудшает имущество;

    • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

    • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

    По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судомв случаях, когда:

    • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

    • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора;

    • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки;

    • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

    52. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

    Арендодатель отвечаетза недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

    Арендодатель не отвечаетза недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

    Арендатор обязансвоевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

    Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платыможет изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

    Арендодатель обязанпроизводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

    Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

    Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

    • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

    • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

    • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    Арендатор обязанподдерживать имуществов исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

    Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

    В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

    Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

    53. ДОГОВОР РЕНТЫ

    По договору рентыодна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в иной форме.

    Договор реальный, односторонне-обязывающий, возмездный.

    Виды договора ренты:постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением.

    Отличительным признаком договора постоянной рентыявляется его бессрочныйхарактер.

    Срокив договоре постоянной ренты определяются лишь относительно времени выплаты рентных платежей – по окончании каждого квартала, если иное не предусмотрено договором.

    Ценадоговора постоянной ренты состоит из стоимости имущества, переданного плательщику получателем ренты, и суммы ренты.

    Получателями рентымогут быть только граждане и некоммерческие организации. Ограничений по субъектному составу плательщиков рентынет.

    Специфика договора пожизненной рентысвязана с требованиями, предъявляемыми к рентным платежам. Рента может быть выражена только в денежной форме, размер – не менее 1 МРОТ в месяц, срок выплаты – не реже одного раза в месяц, если иное не предусмотрено договором.

    Срокдоговора – до момента смерти получателя ренты.

    Субъектный состав получателяренты – только гражданин.

    Субъектный состав плательщика рентыне ограничен.

    Договор пожизненного содержания с иждивением по предмету имеет следующие характерные черты:

    • объектом может быть только недвижимое имущество;

    • рента может включать в себя обязанность по обеспечению определенных потребностей получателя ренты, может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг;

    • размер ренты – не более 2 МРОТ; в договоре должен быть также определен весь размер содержания.

    Срок выплат– каждый календарный месяц. Субъектный составсторон аналогичен субъектному составу договора пожизненной ренты.

    54. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ

    По договору о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) одна сторона – залогодержатель – являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

    Залогодателемможет быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

    Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

    Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено ФЗ.

    Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долгапо кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

    Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

    Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

    • в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

    • в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо ФЗ;

    • в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

    • в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

    Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

    По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

    Не допускается ипотека имущества,изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с ФЗ не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном ФЗ порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

    55. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

    Существенные условиядоговора об ипотеке – предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

    Предмет ипотекиопределяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

    Оценка предмета ипотекиопределяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными ФЗ.

    Обязательство, обеспечиваемое ипотекой,должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

    Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

    Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

    Договор об ипотеке считается заключенными вступает в силу с момента его государственной регистрации.

    Государственная регистрация договора является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

    Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена и т. д., если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

    Залогодатель вправезавещать заложенное имущество.

    Имущество, заложенное по договору в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

    Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

    Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

    Залогодержатель вправе,если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

    Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

    56. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

    Не допускаетсяипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

    Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

    В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого домаили часть квартиры,состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила закона об ипотеке жилого дома и квартиры.

    Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.

    При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме,части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

    Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенныеполностью либо частично с использованием кредитных средствбанка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственностизаемщика на жилой дом или квартиру.

    Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

    Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника(о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

    Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

    Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

    57. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННЫЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

    Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества соответствующих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства,в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

    При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

    Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

    Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда,за исключением случаев, когда законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

    В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительнои размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмеренстоимости заложенного имущества.

    По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.

    Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суддопускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

    Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

    58. РЕГИСТРАЦИОННЫЙ УЧЕТ ГРАЖДАН

    Место пребывания –гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, – в которых он проживает временно.

    Место жительства –жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

    Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, а также перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утверждаются Правительством РФ.

    Контроль за соблюдением гражданами РФ и должностными лицами правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ возлагается на органы внутренних дел.

    Регистрация гражданина РФ по месту пребывания производится без снятия с регистрационного учета по месту жительства.

    Гражданин РФ, изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию, с заявлением по установленной форме. При этом предъявляются:

    • паспорт или иной заменяющий его документ, удостоверяющий личность гражданина;

    • документ, являющийся основанием для вселения гражданина в жилое помещение (ордер, договор, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иной документ), или его заверенная копия.

    Орган регистрационного учета обязан зарегистрироватьгражданина по месту жительства не позднее трех дней со дня предъявления им документов на регистрацию.

    Снятиегражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях:

    • изменение места жительства – на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства;

    • призыв на военную службу – на основании сообщения военного комиссариата;

    • осуждение к лишению свободы – на основании вступившего в законную силу приговора суда;

    • признание безвестно отсутствующим – на основании вступившего в законную силу решения суда;

    • смерть или объявление решением суда умершим – на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;

    • выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.

    59. ОСНОВАНИЯ ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВА ГРАЖДАН НА ВЫБОР МЕСТА ПРЕБЫВАНИЯ И МЕСТА ЖИТЕЛЬСТВА В РФ

    Ограничение праваграждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ допускается только на основании закона.

    Право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ в соответствии с законами РФ может быть ограничено:

    • в пограничной полосе;

    • в закрытых военных городках;

    • в закрытых административно-территориальных образованиях;

    • в зонах экологического бедствия;

    • на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности;

    • на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение.

    Действия или бездействие государственных и иных органов, предприятий, учреждений, организаций, должностных лиц и иных юридических и физических лиц, затрагивающие право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ, могут быть обжалованыгражданами в вышестоящий орган, вышестоящему должностному лицу либо непосредственно в суд.