Жилищное право: Шпаргалка. Часть 4

    41. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

    Органами управления товарищества собственников жилья (ТСЖ) являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

    Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления,его решения обязательны для всех остальных органов управления и для всех членов ТСЖ; созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

    В полномочия общего собраниявходит решение практически всех вопросов финансового и экономического характера, которые прямо или косвенно влияют на размер расходов членов ТСЖ на содержание и эксплуатацию недвижимого имущества в многоквартирном доме, в связи с чем членам ТСЖ предоставлена возможность лично, путем реализации права участия в общем собрании членов ТСЖ, определять направления и рамки деятельности ТСЖ в данной сфере.

    К исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся: внесение изменений в устав, принятие решений о реорганизации или о ликвидации, избрание правления, утверждение годового плана финансовой деятельности, принятие решения о сдаче в аренду общего имущества и др.

    Правление ТСЖявляется коллегиальным исполнительным органомТСЖ, осуществляющим руководство текущей деятельностью ТСЖ, что обусловливает широкую компетенцию правления ТСЖ: оно вправе решать все вопросы, кроме тех, которые отнесены к исключительной компетенции вышестоящего органа ТСЖ – общего собрания членов ТСЖ.

    Членом правления и, соответственно, председателем правления может быть только член ТСЖ.

    Правление обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ по всем вопросам своей деятельности. Перед собственниками помещений многоквартирного дома, не являющимися членами ТСЖ, правление отчитывается только в случаях и в пределах, предусмотренных договорами, заключаемыми ТСЖ с этими собственниками.

    Правление ТСЖ избирается сроком на два года. Заседание правления правомочно, если на нем присутствуют более 50 % членов правления ТСЖ. Порядок принятия правлением решений (количество голосов, необходимых для принятия решения, и др.) должен определяться уставом ТСЖ.

    42. СРЕДСТВА И ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

    В собственности товарищества собственников жилья (ТСЖ) может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

    Средства ТСЖсостоят из:

    • обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

    • доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

    • субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

    • прочих поступлений.

    На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды –резервный фонд и фонд на восстановление и ремонт общего имущества и его оборудования, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

    Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

    Порядок использования средств ТСЖ определяется законодательством и уставом ТСЖ. При разработке соответствующих положений устава ТСЖ следует исходить из целей деятельности ТСЖ, а также учитывать, что доходы и расходы ТСЖ находятся под контролем общего собрания членов ТСЖ. Распоряжение средствами ТСЖ в противоречии со сметой, утвержденной общим собранием, недопустимо.

    Имуществом ТСЖ распоряжаются его органы управления в соответствии с их компетенцией.

    43. ОБЯЗАННОСТЬ ПО ВНЕСЕНИЮ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

    Обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг является одной из основных обязанностей граждан.

    У нанимателя жилого помещенияпо договору социального найма момент возникновения данной обязанности определяется моментом заключения соответствующего договора социального найма. Данная обязанность возникает у нанимателя независимо от фактического пользования им соответствующим жилым помещением.

    Наймодателюпо договору социального найма предоставлено право требовать с нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Нанимательв свою очередь вправе требовать от наймодателя предоставления коммунальных услуг. Невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев является достаточным основанием расторжения договора социального наймапо требованию наймодателя.

    У арендаторажилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает с момента заключения соответствующего договора аренды, т. е. с момента государственной регистрации договора.

    Учитывая тот факт, что арендуемое имущество зачастую передается арендатору непосредственно после подписания договора аренды (т. е. фактическое пользование им жилого помещения и потребление коммунальных услуг арендатором начинается до государственной регистрации договора аренды), договором может предусматриваться возникновение обязанности арендатора по оплате жилого помещения и коммунальных услуг с даты подписания акта передачи соответствующего помещения арендатору, т. е. с момента начала фактического использования помещения арендатором.

    У членов жилищного кооперативамомент возникновения соответствующей обязанности определяется моментом предоставления им жилых помещений.

    У собственникажилого помещения указанная обязанность возникает исключительно с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

    44. СТРУКТУРА ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

    Структура платы за жилье различна в зависимости от оснований пользования жилыми помещениями.

    Оплата жильянанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников, включает в себя внесение платы за:

    • пользование жилым помещением (плата за наем) для нанимателей жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам;

    • содержание жилья, которое состоит из содержания общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши; технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома; вывоза бытовых отходов; содержания придомовой территории;

    • ремонт жилья, включающий в себя текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории. Примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, подлежит утверждению Министерством промышленности и энергетики РФ. Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, утверждены Постановлением Правительства РФ.

    Органы местного самоуправления вправе утверждать региональные и местные перечни услуг по содержанию жилья и работ по ремонту жилья.

    Граждане, проживающие в жилых домах (помещениях), относящихся к категории ветхих и аварийных, оплачивают только содержание жилья и наем жилого помещения.

    Оплата коммунальных услуг осуществляетсягражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, по показаниям приборов учета, а при их отсутствии, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг,утверждаемых органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта РФ), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам утверждены постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307.

    Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления кооператива.

    45. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СУБСИДИЙ И КОМПЕНСАЦИИ РАСХОДОВ

    Предоставление субсидийна оплату жилого помещения (ж/п) и коммунальных услуг (к/у) является одной из основных мер социальной защиты малоимущих граждан.

    Субсидии на оплату ж/п и к/у предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату ж/п и к/у превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату ж/п и к/у в совокупном доходе семьи.

    Право на субсидии имеют граждане:

    • пользователи ж/п государственного и муниципального жилищных фондов;

    • наниматели по договорам найма ж/п частного жилищного фонда;

    • члены жилищных кооперативов;

    • собственники ж/п.

    Граждане, проживающие в ж/п на основании договора найма, заключенного с собственниками ж/п частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями ж/п в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий.

    Решения о предоставлении субсидий принимаются органами исполнительной власти субъекта РФ.

    Для получения субсидии предоставляются:заявление о предоставлении субсидии; документы о составе семьи; копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования ж/п; документы, подтверждающие доходы заявителя и всех членов семьи, которые учитываются при решении вопроса о предоставлении субсидии; документы, содержащие сведения о суммах платежей за жилье и к/у, начисленных за последний перед подачей заявления месяц, и о наличии (отсутствии) просроченной задолженности по оплате жилья и к/у; копии документов, подтверждающих право на льготы или компенсации по оплате жилья и к/у заявителя и членов семьи, зарегистрированных совместно с ним по месту постоянного жительства; и др.

    Предоставление заявителем неполных и (или) недостоверных сведений является основанием для отказа в предоставлении субсидии.

    На лицо, получающее субсидию, возложена обязанность сообщать в уполномоченный орган о наступлении событий, которые влекут за собой изменение условий предоставления субсидии и ее размера.

    Субсидия предоставляется на срок 6 месяцевпо общему правилу, однако данный срок может изменяться по решению уполномоченного органа.

    Некоторым категориям граждан предоставляется компенсация расходов на оплату ж/п и к/у.:

    • сотрудникам, проходящим военную службу в федеральных органах исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, сведения о которых не подлежат разглашению;

    • лицам, проходящим либо проходившим военную службу по контракту за пределами РФ в территориальных органах, воинских частях, подразделениях и организациях соответствующих федеральных органов исполнительной власти.

    Гражданам, которым производится выплата денежной компенсации расходов по оплате жилья и к/у, уменьшение размера платы за жилье и к/у не производится.

    46. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

    Управление многоквартирным домомвключает в себя следующие мероприятия:

    • обеспечение благоприятного и безопасного условия проживания граждан;

    • обеспечение надлежащего содержания общего имущества;

    • решение вопросов пользования общим имуществом;

    • предоставление коммунальных услуг.

    Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управлениямногоквартирным домом:

    • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

    • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

    • управление управляющей организацией.

    Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    Решение вопроса о выборе способа управления принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в данном общем собрании, при наличии кворума.

    Выбор способа управления многоквартирным домом – это не право собственников помещений в многоквартирном доме, а их обязанность.

    Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Управляющая организация может быть выбрана в качестве способа управления домом непосредственно самими собственниками помещений либо в ходе проведения открытого конкурса, объявленного органами местного самоуправления.

    В случае, если многоквартирный дом управляется жилищным кооперативом или товариществом собственников жилья, возможна смешанная форма управления, поскольку часть функций по содержанию и ремонту общего имущества вправе выполнять непосредственно сами кооперативы или товарищества собственников жилья, а часть вышеназванных функций – управляющая организация в соответствии с заключенными с данными жилищными кооперативами или товариществами договорами.

    Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

    47. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

    Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа,подписанного сторонами.

    При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

    По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

    В договоре управлениям должны быть указаны:

    • состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес этого дома;

    • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

    • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

    • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

    Условия договора управления устанавливаются одинаковымидля всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае выбора управляющей организации на открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

    Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

    Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

    48. СОЗДАНИЕ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

    В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

    • обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

    • могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт;

    • содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

    Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаныпредоставлять гражданам по их запросам информацию:

    • об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них;

    • о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами;

    • об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ;

    • о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг. Органам местного самоуправления,иным наделенным функциями или правами указанных органов власти органам или организациям запрещаетсяпринимать акты и (или) совершать действия, которые ограничивают самостоятельность хозяйствующих субъектов, создают дискриминационные условия деятельности отдельных хозяйствующих субъектов, если такие акты или действия имеют либо могут иметь своим результатом недопущение, ограничение, устранение конкуренции и ущемление интересов хозяйствующих субъектов, в том числе запрещается:

    • необоснованно препятствовать осуществлению деятельности хозяйствующих субъектов в какой-либо сфере;

    • давать хозяйствующим субъектам указания о первоочередной поставке товаров (выполнении работ, оказании услуг) определенному кругу покупателей (заказчиков) или о приоритетном заключении договоров без учета установленных законодательными или иными нормативными актами РФ приоритетов. Создание условий органами местного самоуправления для управления многоквартирными домами путем предоставления управляющим организациям, жилищным кооперативам и товариществам собственников жилья бюджетных средств на капитальный ремонт обеспечивается оказываемой бюджетам субъектов РФ помощью за счет средств федерального бюджета.

    49. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. МЕНА ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

    По договору продажи недвижимостипродавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель – принять это имущество и уплатить за него обусловленную договором денежную сумму.

    Договор консенсуальный, возмездный, взаимный, направленна передачу имущества.

    Стороны договора – продавец и покупатель. Сторонами договора могут быть как физические, юридические лица, так и государство (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования). Продавцом могут выступить лишь субъекты, которым продаваемое имущество принадлежит на праве собственности либо на ограниченном вещном праве.

    Предмет договоравключает два рода объектов – продаваемые жилые помещения и действия сторон по реализации договора.

    Форма договора– письменная, с составлением единого документа. Договор и переход права собственности подлежит государственной регистрации. Цена– существенное условие договора.

    Особенностикупли-продажи жилых помещений:

    • в договоре должны быть указаны лица, сохраняющие право пользования продаваемым помещением: члены семьи, лица, проживающие в силу завещательного отказа; наниматели (арендаторы) и члены их семьи;

    • в договоре должно быть дано указание на отсутствие прав каких-либо лиц на проживание в продаваемом помещении;

    • при продаже помещений, в которых проживают несовершеннолетние лица, необходимо согласие органов опеки и попечительства;

    • договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации;

    • стороны договора не вправе изменить целевой характер использования продаваемого помещения. Основные обязанности продавца:передать покупателю имущество по передаточному акту и принять оплату.

    Основные обязанности покупателя:принять имущество по передаточному акту, оплатить.

    Мена жилыми помещениями

    По договору меныкаждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой.

    К договору мены применяются правила о купле-продаже.

    Форма договора– письменная, с составлением единого документа. Договор консенсуальный, взаимный, возмездный, направлен на передачу имущества.

    Предметдоговора – обмениваемые помещения, которые предполагаются равноценными,но по соглашению сторон возможно произведение доплаты одной из сторон.

    Особенности:1) обмениваемое имущество передается в собственность принимающей стороны; 2) характеризуется встречным предоставлением; 3) если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

    50. ДАРЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

    По договору даренияодна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность.

    Обещание безвозмездно передать имущество (обещание дарения)признается разновидностью дарения и связывает обещавшего, если обещание совершено в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу имущества.

    Признаки договора дарения:безвозмездность; увеличение имущества одаряемого исключительно за счет уменьшения имущества дарителя.

    Ограничений по субъектному составунет.

    При отказе от принятия дара договор дарения считается расторгнутым.

    Юридическое лицо, которому жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить его с согласия собственника,если законом не предусмотрено иное.

    Не допускается дарение от имени малолетних, от лиц, признанных недееспособными, их законными представителями.

    Даритель вправе отказаться от исполнения договора,содержащего обещание передать в будущем одаряемому имущество, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

    Даритель вправе отменить дарение,если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

    В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

    Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

    По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

    В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

    В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.