Жилищное право: Шпаргалка. Часть 1

    1. КОНСТИТУЦИОННОЕ ПРАВО НА ЖИЛИЩЕ. ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ И ПРИНЦИПЫ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА

    Конституция РФ закрепляет такие основополагающие для жилищного права положения, как неприкосновенность жилища, запрет на произвольное лишение жилища, доступность и гарантированность объектов жилого фонда, свобода передвижения и места жительства, и др. Данные права и свободы относятся к группе личных прав и свобод.

    Жилищное законодательствоявляется предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

    Жилищное право– совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу владения, эксплуатации и распоряжения жилищным фондом.

    Предмет жилищного права– это общественные отношения, возникающие в связи с владением, эксплуатацией (пользованием) и распоряжением жилищным фондом.

    Жилищное право тесно взаимодействует с конституционным правом, гражданским правом, административным и финансовым правом.

    Принципы жилищного права– это выраженные в нормах жилищного законодательства руководящие положения, определяющие содержание и основные начала данной отрасли. Закреплены в Конституции РФ, ЖК РФ, ГК РФ. Основополагающими принципами являются:

    • принцип неприкосновенности жилища;

    • недопустимость произвольного лишения жилища;

    • свобода выбора места жительства;

    • доступность пользования жилым фондом;

    • целевое использование жилого фонда.

    Принцип неприкосновенности жилищаозначает, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных законом.

    Статьей 139 УК РФ нарушение неприкосновенности жилища, совершенное против воли проживающего в нем лица, признается уголовно наказуемым преступлением.

    Принцип недопустимостипроизвольного лишения жилища означает, что гражданин может быть лишен права на жилище исключительно в случаях, предусмотренных законом.

    Принцип свободы выбора места жительстваозначает, что каждый, кто находится на территории РФ на законных основаниях, имеет право свободно передвигаться, а также выбирать место пребывания и жительства. Никто не может быть принужден к проживанию на определенной территории иначе как в случаях, установленных законом.

    Принцип доступности пользования жилым фондомвыражается в том, что гражданин имеет право и возможность реализовать свое право на жилище: по договору социального найма, по договору аренды, путем приобретения жилья в собственность и т. д.

    Доступность жилого фонда выражается и в установлении порядка определения ставок платы за коммунальные услуги и жилье. Гарантии малоимущим.

    Принцип целевого использования жилого фондаозначает, что жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, размещение в них предприятий, учреждений (без перевода помещения в нежилое) недопустимо.

    2. ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ

    Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

    • возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

    • пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

    • пользования общим имуществом собственников помещений;

    • отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

    • учета жилищного фонда;

    • содержания и ремонта жилых помещений;

    • переустройства и перепланировки жилых помещений;

    • управления многоквартирными домами;

    • создания и деятельности жилищных и жилищностроительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

    • предоставления коммунальных услуг;

    • внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

    • контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

    Данные отношения могут быть разделены на несколько групп.

    • связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями;

    • связанные с государственным участием в регулировании жилищных отношений;

    • связанные с управлением многоквартирными домами;

    • связанные с оказанием коммунальных услуг.

    Жилищные права и обязанностивозникают по следующим основаниям:

    • из договоров и иных сделок;

    • из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

    • из судебных решений;

    • в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым законом;

    • из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

    • вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

    Участниками жилищных отношенийявляются граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования.

    Нормы жилищного законодательства применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено законом.

    3. ИСТОЧНИКИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА

    Источники права– формы закрепления (внешнего выражения) правовых норм.

    Основополагающиедля регулирования жилищных отношений нормысодержатся в Конституции РФ; она, являясь основным источником жилищного права, определяет состав жилищного законодательства.

    Иерархичность нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, установлена ЖК РФ. Главенствующим значением среди всех нормативных правовых актов, входящих в жилищное законодательство, обладает ЖК РФ.

    Нормы жилищного права могут содержаться в иных федеральных законах, изданных в соответствии с ними указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, нормативных правовых актах федеральных органов исполнительной власти, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления.

    Нормы, содержащиеся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, должны соответствовать ЖК РФ, и в случае, если нормы, содержащиеся в вышеназванных нормативных правовых актах, не соответствуют нормам ЖК РФ, применению подлежат нормы ЖК РФ.

    Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения его в действие.

    Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

    В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

    В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

    При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

    4. ЗАЩИТА ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ

    В соответствии с Конституцией РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Судебная защита осуществляется судебными органами в соответствии с правилами подведомственности, установленными процессуальным законодательством.

    Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

    Защита жилищных прав осуществляется путем:

    • признания жилищного права;

    • восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

    • признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

    • неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

    • прекращения или изменения жилищного правоотношения;

    • иными способами, предусмотренными законом. Перечень способов защиты жилищных прав не является исчерпывающим. В соответствии с Конституцией РФ каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Выбор способов защиты нарушенных прав является гарантией полной и всесторонней защиты нарушенных прав. Однако способы защиты нарушенных прав в ряде случаев могут быть указаны в нормативных правовых актах, регулирующих данные правоотношения, и в таком случае для защиты нарушенного права необходимо выбирать именно указанный способ защиты.

    5. ВИДЫ И НАЗНАЧЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

    К жилым помещениям относятся:

    1. Жилой дом– индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

    2. Квартира– структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

    3. Комната– часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

    Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

    Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

    Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

    Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.

    Жилищный фонд– совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

    В зависимости от формы собственностижилищный фонд подразделяется на: частный; государственный (жилищный фонд РФ и субъектов РФ); муниципальный.

    В зависимости от целей использованияжилищный фонд подразделяется на:

    социального использования– совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

    специализированный– совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан;

    индивидуальный– совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

    коммерческого использования– жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования; предоставлены гражданам по иным договорам во владение и (или) в пользование.

    6. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ – В ЖИЛОЕ

    ЖК РФ установлены обязательные условия перевода жилых помещений в нежилые и нежилых – в жилые. Отсутствие данных условий влечет отказ в переводе.

    При переводе жилого помещения в нежилоедолжны соблюдаться следующие условия:

    • доступ к переводимому помещению должен осуществляться без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, либо должна существовать техническая возможность оборудования отдельного входа;

    • переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (к обременениям относятся: сервитут, ипотека, аренда и др.).

    Недопустим перевод жилого помещения в нежилое,если переводимое помещение является частью жилого помещения (напр., комната в коммунальной квартире) либо используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, что подтверждается в первую очередь регистрацией в данном жилом помещении.

    Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение возможен в случаях, когда переводимая квартира находится на первом этаже либо выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под ней, нежилые.

    Перевод жилых помещений в нежилые может также производиться в связи с признанием помещения непригодным для проживания, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах (критерии см. ниже).

    Перевод нежилого помещения в жилое не допускается,когда помещение не может быть признано пригодным для проживания, т. е. помещения:

    • находящиеся в ветхом состоянии;

    • находящиеся в аварийном состоянии;

    • в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

    Не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если помещение обременено правами третьих лиц.

    Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилоепроизводится органом местного самоуправления (в субъектах РФ – городах федерального значения – органом исполнительной власти данного субъекта).

    Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое определен ЖК РФ. Такими основаниями являются: предоставление документов в ненадлежащий орган; непредставление всего пакета необходимых документов и/или несоблюдение условий перевода помещений.

    Обстоятельства, послужившие основанием отказа в переводе помещения, в обязательном порядке должны быть указаны в соответствующем решении органа, осуществляющего перевод. Отсутствие указания на эти обстоятельства в решении об отказе в переводе помещения является основанием обжалования решения в судебном порядке.

    Срок исковой давности – 3 месяца со дня получения отказа в переводе помещения.

    7. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

    Переоборудование жилых помещенийможет включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», других сантехнических и бытовых приборов.

    Перепланировка жилых помещенийможет включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь.

    Данные перечни не являются исчерпывающими. При определении видов работ, исполнение которых может считаться переустройством (перепланировкой), следует исходить из того, что ими могут считаться любые изменения жилого помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

    Однако технический паспорт также содержит данные, изменение которых не может считаться переустройством или перепланировкой, в частности: вид жилищного фонда, к которому относится помещение; точный адрес; этаж; оборудованность переговорно-замочным устройством, радиотрансляционной сетью, телефоном.

    В ЖК РФ закреплен исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; представляется также проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

    На переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, занимаемого нанимателем по договору социального найма, требуется письменное согласие всех членов семьи нанимателя.

    Собственники жилых помещений вправе не испрашивать такого согласия третьих лиц, пользующихся жилым помещением.

    Положительное решение органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки, является основанием для переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с проектом.

    Отказ в согласовании переустройстваи (или) перепланировки жилого помещения допускается в случаях:

    • непредоставления полного пакета необходимых документов;

    • предоставления документов в ненадлежащий орган;

    • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

    Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается подписанием органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, акта приемочной комиссии.

    8. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

    Собственники жилых помещений осуществляют права владения, пользования и распоряжения своими жилыми помещениями.

    Под владениемпринято понимать возможность фактического обладания имуществом, право пользованиязаключается в возможности извлекать из имущества какую-либо выгоду, использовать его. Проживание в жилом помещении есть одна из наиболее распространенных форм использования жилого помещения. Распоряжениеподразумевает под собой возможность определять судьбу вещи (помещения), в том числе отчуждать вещь, передавая право собственности на нее другим лицам.

    В силу особой социальной значимости права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в порядке, определенном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Права собственников жилых помещений имеют определенные ограниченияв целях защиты собственников других жилых помещений и иных лиц. Так, собственники вправе осуществлять права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями только в соответствии с их назначением и в пределах их использования, установленных ЖК РФ.

    Собственник вправепредоставить права владения и (или) пользования жилым помещением иным гражданам и юридическим лицам, что выражается в праве собственника вселить в жилое помещение членов своей семьи и иных лиц, сдать жилое помещение в наем, в аренду, предоставить его по договору безвозмездного пользования, в том числе – временным жильцам.

    Собственник несет бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме и общего имущества в коммунальной квартире, если иное не установлено федеральным законом или договором. Собственник обязан оплачивать работы и услуги, необходимые для поддержания жилого помещения в пригодном состоянии. Но из данного правила есть исключения.

    Например, часть расходов по содержанию и ремонту государственных и муниципальных жилых помещений несут наниматели данных помещений, а расходы по содержанию квартиры, предоставленной жилищным кооперативом, несет член жилищного кооператива, которому данное помещение предоставлено во владение и пользование.

    На собственнике жилого помещения лежат также обязанности поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

    Под надлежащим состоянием жилого помещенияследует понимать состояние, в котором оно пригодно для использования по прямому назначению. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются федеральными органами государственной власти.

    9. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ГРАЖДАН, ПРОЖИВАЮЩИХ СОВМЕСТНО С СОБСТВЕННИКОМ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ

    ЖК РФ определяет круг лиц, признаваемых членами семьи собственника жилого помещения, права и обязанности членов семьи собственника и иных лиц, проживающих вместе с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

    Членов семьисобственника жилого помещения можно разделить на две группы.

    К первой группеотносятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его дети, родители и супруг. Факт совместного проживания в данном случае важен, поскольку родители, супруг, дети, не проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, для целей жилищного законодательства членами семьи собственника не являются и правом пользования данным жилым помещением не обладают.

    Ко второй группечленов семьи собственника жилого помещения относятся другие его родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях – иные граждане (не являющиеся родственниками собственника). К иным гражданам могут быть отнесены, напр., дети супруга собственника, не являющиеся родными детьми собственника, сводные братья и сестры собственника и другие лица. Граждане, входящие во вторую группу, для признания их членами семьи собственника должны не только проживать совместного с собственником; необходимо подтверждение факта вселения их собственником в качестве членов своей семьи.

    Следует обратить внимание и на то, что граждане, входящие во вторую группу, даже при соблюдении всех условий не являются членами семьи собственника, а только могут быть признаны таковыми.

    Признать гражданина членом семьи собственника может суд в случае спора между собственником и проживающим совместно с ним гражданином.

    По общему правилу члены семьи собственника, совместно с ним проживающие, имеют те же права пользования жилым помещением, что и сам собственник. Иной объем прав члена семьи собственника может быть установлен соглашением собственника и члена его семьи.

    Закон возлагает на членов семьи собственника ряд обязанностей, в частности, они должны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность данного помещения.

    В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным помещением за бывшими членами семьи собственника не сохраняется. После прекращения семейных отношений бывший член семьи собственника обязан выехать из жилого помещения собственника. Указанные последствия прекращения семейных отношений могут быть изменены по соглашению собственника и бывшего члена его семьи.

    10. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКА ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

    Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

    Изъятию может подвергнуться как все жилое помещение, так и его часть. Выкуп части жилого помещения предусмотрен, в первую очередь, в отношении индивидуального жилого дома, когда на изымаемом участке находится только часть дома. Такой дом технически можно переустроить, освобождая от него изымаемый земельный участок.

    От имени РФ, субъектов РФ или муниципальных образований при выкупе жилых помещений выступают их органы в пределах своей компетенции. Решение органа государственной власти об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Не позднее чем за год до предстоящего изъятия собственник жилого помещения письменно уведомляется органом государственной власти о решении об изъятии жилого помещения и дате государственной регистрации данного решения. Выкуп жилого помещения может быть произведен не ранее чем через год с момента получения собственником такого уведомления, если собственник не даст согласия на выкуп жилого помещения в более ранние сроки.

    Собственник жилого помещения и орган государственной власти заключают соглашение о выкупе жилого помещения, в котором определяются выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа.

    При определении выкупной цены жилого помещенияв нее включаются рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, определяемая соглашением сторон, а при разногласиях – независимым оценщиком, а также убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, в том числе:

    • расходы, связанные с изменением места жительства (напр., плата за регистрацию по новому месту жительства);

    • плата за временное пользование иным жилым помещением, в котором собственник вынужден проживать в период с момента выезда из изымаемого жилого помещения и до заселения нового жилого помещения, приобретенного собственником;

    • плата за перевозку имущества и стоимость вещей собственника, утраченных в процессе переезда, другие убытки, возникшие в связи с переездом;

    • расходы на поиск нового жилого помещения (вознаграждение риэлтеру и т. п.);

    • расходы на оформление права собственности на другое жилое помещение (плата за государственную регистрацию права и т. д.);

    • убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств собственника перед третьими лицами, и упущенная выгода – неполученные доходы. Перечень убытков, включаемых в выкупную цену, открыт.